Viele Vermieter machen von der Möglichkeit in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG Gebrauch, um durch ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer ihres Gebäudes nachzuweisen. Wird eine verkürzte Restnutzungsdauer anerkannt, können anstelle der gesetzlichen AfA-Sätze höhere Abschreibungen geltend gemacht werden, was regelmäßig zu einer erheblichen Steuerersparnis führt.

Bei den Finanzämtern sind noch viele Fälle zur Anerkennung von Restwertgutachten und zur AfA offen; zugleich zeichnet sich nun eine Entwicklung ab, die genau zu beobachten ist.

So beschränkt sich ein Finanzamt nach Anerkennung des Gutachtens nicht mehr allein auf die Gewährung der höheren Abschreibung. Vielmehr wird die im Gutachten festgestellte Restnutzungsdauer nun als Anlass genommen, die steuerliche Überschusserzielungsabsicht bei den Vermietungseinkünften erneut zu überprüfen.

Die Argumentation der Finanzbehörde lautet dabei, dass bei einer deutlich verkürzten Restnutzungsdauer die Immobilie innerhalb des maßgeblichen Prognosezeitraums möglicherweise keinen Totalüberschuss mehr erwirtschaften könne. Wird die Überschusserzielungsabsicht verneint, kann dies weitreichende Konsequenzen haben: Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden steuerlich nicht mehr berücksichtigt; die Tätigkeit wird dann als Liebhaberei eingestuft. Gleichzeitig versagt das Finanzamt den Abzug der geltend gemachten Werbungskosten.

Für betroffene Steuerpflichtige kann dies erhebliche steuerliche und finanzielle Auswirkungen haben.

Was Vermieter jetzt beachten sollten

Wer die Anerkennung einer verkürzten Restnutzungsdauer beantragt oder bereits erhalten hat, sollte die möglichen Folgewirkungen sorgfältig prüfen.

Wir begleiten unsere Mandanten sowohl bei der Durchsetzung einer höheren Gebäudeabschreibung als auch bei der Abwehr von Maßnahmen der Finanzverwaltung, wenn im Anschluss die Überschusserzielungsabsicht in Frage gestellt wird. Gerade in diesen Fällen ist eine frühzeitige rechtliche und steuerliche Prüfung entscheidend, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.